Extrasul de carte funciară este documentul oficial care arată cine este proprietarul unui imobil, ce suprafață are și ce sarcini îl afectează. Înainte de orice cumpărare este primul act pe care îl ceri, pentru că un extras de carte funciară citit corect îți spune mai mult despre o proprietate decât orice anunț sau vizionare.
Mulți cumpărători îl primesc de la vânzător, îl răsfoiesc o dată și trec mai departe. Documentul are însă o structură fixă, iar fiecare rubrică răspunde unei întrebări concrete: ce cumperi, de la cine și ce vine la pachet cu proprietatea.
Ce este cartea funciară și cine ține evidența ei
Cartea funciară este registrul public în care se înscriu terenurile, construcțiile și drepturile asupra lor. Evidența este ținută de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, coordonate la nivel național de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Fiecare imobil are un număr cadastral și o coală proprie, numită carte funciară.
Extrasul este o copie certificată a informațiilor din această coală, la o anumită dată. Există extras de informare, care poate fi obținut de orice persoană cu un interes legitim, în schimbul unei taxe, și extras pentru autentificare, cerut de notar când se încheie un act în formă autentică. Cel din urmă are o valabilitate foarte scurtă, de câteva zile, tocmai ca să nu apară modificări între verificare și semnare.
Pentru un cumpărător, regula practică este simplă: nu te baza pe un extras vechi, adus de vânzător de acum câteva luni. Cere unul proaspăt sau comandă tu însuți extrasul de informare, după numărul cadastral sau adresă. Dacă proprietatea a trecut între timp printr-o ipotecare, vei afla abia din documentul actual.
Cum arată un extras: cele trei părți
După un antet cu numărul cadastral, numărul cărții funciare și localitatea, urmează trei părți. Fiecare are rolul ei și merită citită separat.
| Parte | Ce conține | Ce cauți acolo |
|---|---|---|
| Partea I | Descrierea imobilului | Număr cadastral, adresă, suprafața terenului, construcțiile, destinația |
| Partea a II-a | Dreptul de proprietate | Numele proprietarilor, cota fiecăruia, actul prin care au dobândit imobilul |
| Partea a III-a | Sarcinile | Ipoteci, servituți, uzufruct, sechestre, notări |
Ce verifici în Partea I: descrierea imobilului
Aici compari hârtia cu realitatea. Suprafața terenului din carte funciară trebuie să corespundă cu cea din contractul propus și, pe cât se poate, cu ce vezi pe teren. O diferență de câțiva metri pătrați se explică prin rotunjiri, dar una de zeci de metri pătrați cere o măsurătoare nouă.
Verifică apoi dacă o construcție care există în fapt este înscrisă și în carte. O casă extinsă fără acte, un etaj adăugat sau o anexă ridicată fără autorizație nu apar în Partea I, iar cumpărătorul moștenește problema. Dacă un teren are construcție, extrasul trebuie să menționeze corpul de clădire, cu suprafața lui construită. Pentru terenuri, uită-te și la categoria de folosință: intravilan sau extravilan, curți-construcții sau teren arabil. De ea depinde ce poți construi. Lecția e aceeași și la verificările pentru un teren de construcție: documentele trebuie să spună ce spune și terenul.
Partea a II-a: cine este proprietarul și cum a dobândit imobilul
Numele din extras trebuie să coincidă exact cu al persoanei care ți se prezintă ca vânzător. Notează și cota: 1/1 înseamnă proprietar unic, 1/2 sau 1/3 înseamnă că mai există coproprietari, iar toți trebuie să semneze actul sau să dea o procură. În același loc vezi și titlul de proprietate: contract de vânzare, moștenire, donație sau act de partaj.
Moștenirile merită atenție aparte. Dacă imobilul vine dintr-o succesiune, verifică dacă dezbaterea s-a încheiat și dacă toți moștenitorii sunt înscriși. Tot în Partea a II-a pot apărea notări de litigii, adică procese în care se contestă chiar dreptul de proprietate. Un astfel de semn nu înseamnă automat că afacerea cade, dar înseamnă că te oprești și ceri sfatul unui jurist. Regula se aplică la fel unui apartament, unei case sau unui spațiu comercial, așa cum arată și contractul de vânzare-cumpărare pentru un spațiu comercial.
Partea a III-a: ipoteci, servituți și alte sarcini
Aici se văd poverile ascunse ale proprietății. Ipoteca arată că imobilul garantează un credit; banca poate vinde imobilul dacă datoria nu se plătește. Poți totuși cumpăra un imobil ipotecat, dar numai cu un plan clar: vânzătorul achită creditul din banii tăi, banca dă acordul de radiere, iar ipoteca dispare din carte la încheierea tranzacției.
Servitutea de trecere înseamnă că vecinul are dreptul să treacă pe terenul tău ca să ajungă la drumul public. Uzufructul înseamnă că altcineva, de regulă un părinte care a donat locuința, are dreptul să locuiască sau să folosească imobilul pe viață. Sechestrul sau notarea unei executări silite blochează vânzarea. Dreptul de preemțiune dă altei persoane întâietate la cumpărare, iar ignorarea lui poate anula actul.
Ce semnale de alarmă apar cel mai des?
- Imobilul nu are carte funciară deschisă, ci doar o înscriere veche, tabulară sau provizorie.
- Numele vânzătorului nu apare în Partea a II-a, iar vânzătorul invocă „acte în curs de înscriere”.
- Suprafața din carte diferă mult de cea din anunț sau din contract.
- Există ipotecă, sechestru sau notare de litigiu și vânzătorul nu poate explica traseul de radiere.
- Construcția folosită de fapt nu este înscrisă în carte.
- Înscrierea e făcută pe o cotă dintr-un imobil mai mare, fără individualizare clară a părții vândute.
Dacă observi măcar unul, cere clarificări în scris înainte de avans. Un vânzător serios rezolvă aceste lucruri fără să se supere, pentru că ele îi protejează și lui vânzarea.
Întrebări frecvente
Pot cere eu extrasul, fără vânzător?
Da, extrasul de informare se poate obține de la oficiul teritorial sau online, dacă ai numărul cadastral sau adresa. Cine cere informații trebuie să arate un interes legitim, iar un cumpărător potențial îl are.
Cât timp rămâne valabil un extras?
Extrasul reflectă situația din ziua emiterii. Cel pentru autentificare are o valabilitate de doar câteva zile, iar cel de informare nu este recomandat să fie mai vechi de câteva săptămâni când te pregătești de semnare.
Un imobil ipotecat se poate vinde?
Se poate, dacă banca își dă acordul și datoria este achitată din prețul de vânzare sau înainte de el. Condiția importantă este ca ipoteca să fie radiată în același timp cu transferul proprietății.
