Suprafața utilă este suma suprafețelor încăperilor dintr-o locuință, măsurate între pereții finisați, iar suprafața construită include în plus grosimea pereților și, de multe ori, o parte din spațiile comune. Diferența dintre ele poate ajunge la zece-douăzeci la sută din cifra de pe anunț, așa că ea decide cât spațiu primești de fapt pentru banii dați.
Doi vecini pot vorbi despre „un apartament de 60 de metri pătrați” și să nu vorbească despre același lucru. Unul se referă la ce poate folosi între pereți, celălalt la ce apare în actele dezvoltatorului. Înainte să compari prețuri pe metru pătrat, trebuie să afli care suprafață stă în spatele cifrei.
Cum se definesc cele patru suprafețe pe care le vezi în acte
În documentele unui imobil se întâlnesc mai multe măsurători, fiecare cu rolul ei. Cele mai frecvente sunt patru.
- Suprafața locuibilă adună doar camerele de locuit: dormitoare, living, camera de zi. Nu intră baia, bucătăria, holul sau debaraua.
- Suprafața utilă adună toate încăperile locuinței, adică și bucătăria, baia, holul, debaraua, măsurate pe interior, fără grosimea pereților.
- Suprafața construită este amprenta clădirii, cu tot cu pereții exteriori și interiori, măsurată la exterior.
- Suprafața construită desfășurată adună suprafețele construite ale tuturor nivelurilor, inclusiv spațiile tehnice.
La apartamentele din blocuri noi apare și noțiunea de suprafață „cu cote-părți din spațiile comune”: scara, holul, casa liftului. O cotă din ele este atribuită fiecărui apartament, iar dezvoltatorul o adaugă la preț. Ce plătești atunci include o parte pe care nu o folosești exclusiv.
De ce nu coincid niciodată cifrele
Un perete interior din cărămidă are în jur de zece-cincisprezece centimetri, unul portant sau de închidere ajunge mult mai gros. Într-un apartament cu opt-zece încăperi, acești pereți adunați ocupă câțiva metri pătrați care există în suprafața construită, dar lipsesc din cea utilă. Balcoanele și loggiile sunt tratate diferit în fiecare contract: unele se includ integral, altele cu un coeficient redus, altele nu apar deloc în suprafața utilă.
Pe baza acestei logici, o locuință cu 55 de metri pătrați utili poate figura în oferta unui dezvoltator cu 62 sau 65 de metri pătrați. Diferența nu înseamnă neapărat o înșelăciune, dar e o diferență pe care cumpărătorul trebuie s-o știe în momentul comparației.
Cum compari corect două oferte?
Cea mai sigură metodă este să aduci totul la aceeași unitate. Cere, pentru fiecare ofertă, planul cu suprafețele pe încăperi și suma lor. Apoi calculează prețul pe metru pătrat util, nu pe cel din reclamă.
| Element | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| Suprafața din anunț | 70 mp | 66 mp |
| Tipul suprafeței | Construită, cu cote-părți comune | Utilă |
| Suprafața utilă reală | aproximativ 58 mp | 66 mp |
| Preț pe mp util | Mai mare decât pare | Cel scris în ofertă |
Exemplul este orientativ, dar arată de ce prima ofertă, mai mare în anunț, poate fi mai puțin avantajoasă. Dacă prețul total este același, ofertei B îi revin cu opt metri pătrați utili mai mult.
Ce suprafață apare în cartea funciară și în contract?
În cartea funciară se înscrie, pentru un apartament, de regulă suprafața utilă, iar pentru case suprafața construită la sol și cea desfășurată. Contractul trebuie să spună clar la ce suprafață se referă, să indice încăperile și, dacă prețul se calculează pe metru pătrat, să explice formula. Merită să citești și extrasul din contractul de vânzare-cumpărare pentru un spațiu comercial, unde conceptele sunt aceleași, iar diferențele de măsurare pot cântări și mai mult.
Pentru un birou sau un spațiu comercial se mai folosește o noțiune, suprafața închiriabilă, care adaugă o parte din zonele comune (recepție, holuri, grupuri sanitare). Chiria se calculează de obicei pe această cifră, deci și acolo diferența se plătește lună de lună, așa cum se vede în costul real al unui spațiu de birou.
Cum verifici suprafața înainte de semnare
- Cere planul apartamentului sau al spațiului, cu dimensiunile fiecărei încăperi.
- Măsoară tu însuți cu un telemetru laser două-trei încăperi mari, pe interior. Diferențele mici sunt normale, cele de mai multe procente nu.
- Compară cu suprafața înscrisă în cartea funciară sau cu cea din documentația cadastrală.
- Notează în antecontract ce tip de suprafață se vinde și ce se întâmplă dacă măsurătoarea finală iese mai mică.
- Cere o clauză de ajustare a prețului, dacă diferența depășește un prag convenit, de pildă doi la sută.
Ultima clauză este mai importantă la proprietățile în construcție, unde suprafața finală poate diferi de cea din proiect după ce se termină zidăria și finisajele.
Obiceiuri care te păzesc de surprize
Cere întotdeauna planul cotat și nu te mulțumi cu un desen schematic de prezentare. Verifică dacă balconul este calculat întreg sau la jumătate. Întreabă dacă prețul pe metru pătrat include cota din părțile comune și parcarea. Nu compara apartamente din ansambluri diferite doar după prețul mediu din oraș, fiindcă metoda de măsurare poate varia de la un dezvoltator la altul.
Aceeași atenție ajută și la vânzare: dacă îți evaluezi singur locuința, folosește suprafața utilă măsurată corect, cu planul alături. Un cumpărător informat va face oricum calculul, iar o cifră umflată strică negocierea înainte să înceapă.
